פינוי בינוי ותמ"א 38- כיצד להתמודד עם דייר סרבן 

לצורך ביצוע פרוייקט הכולל הריסת בניין דירות קיים ובניית בניין חדש תחתיו  (פרוייקט פינוי בינוי), נדרשת הסכמה של כל דיירי הבניין הקיים. זהו הכלל ולכן התנגדות אחד הדיירים בבניין לפרוייקט, עלולה לטרפד את הפרוייקט כולו.

היוצא מן הכלל הוא מקרה בו מדובר בהתנגדות בלתי סבירה, או אז רוב הדיירים (מעל שמונים אחוז) רשאים להגיש תביעה כספית נזיקית כנגד הסרבן (מכח חוק "הדייר הסרבן")  וזאת בגין הנזק שנגרם בשל סירובו.

אגב- חוק "הדייר הסרבן" אינו חל לגבי פרוייקטי תמ"א 38/2 (למרות שבמהותם אין הם שונים מפרוייקט פינוי בינוי), דבר היוצר קושי רב במימושם של פרויקטים אלה (על כך תבוא רשימה נפרדת בעתיד הקרוב).

באשר לפרוייקט תמ"א 38 (שאינו כולל הריסה של הבניין אלא רק חיזוק ותוספות בניה), קיים הסדר מקל בחוק, המאפשר (במקרים מסויימים) לכפות על הסרבנים את ביצוע הפרוייקט באמצעות פניה למפקחת על המקרקעין.

והנה, לא תמיד בוחרים מצדדי הפרוייקט בעילת התביעה הנכונה כנגד הסרבנים, דבר המשחק כמובן לידיהם של הסרבנים.

כזהו המקרה שנדון לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב (בפני כבוד השופט אבי זמיר, ת.א. 29744-12-10).

התובעים בעלי זכויות חכירה בדירות המצויות בבית משותף בגבעתיים, הגישו תביעה כנגד הנתבע שאף הוא בעל זכויות חכירה בדירה בבניין, בה טענו, כי בשל מצבו החמור של הבניין והבלאי המתמשך במערכותיו (לרבות התראה מצד עיריית גבעתיים בדבר ליקויי בטיחות חמורים), הם התקשרו בהסכם עם יזם, לפיו רכש היזם את זכויות הבניה השיוריות במקרקעין ובתמורה התחייב להרוס את הבניין הקיים ולבנות בניין חדש במקומו, בו יקבל כל אחד מבעלי הדירות הקיימות דירה חדשה גדולה יותר וחניה.

לטעת התובעים, נבחנה תחילה האפשרות של ביצוע שיפוץ לבניין, אולם זו נמצאה בלתי ישימה ובלתי כלכלית.

נטען בכתב התביעה, כי הנתבע מסרב לחתום על ההסכם תוך הצגת מצגי שווא, בחוסר תום לב ומנימוקים בלתי סבירים, ולמרות שבתחילה הביע נכונות להתקשר בהסכם מעין זה.

תביעת התובעים התבססה על שלוש עילות שבדין: הראשונה- עילה חוזית: "הפרה חמורה של חוק החוזים לרבות הוראות סעיף 12..."; השניה- עילה נזיקית: עוולה לפי פקודת הנזיקין, לרבות הטעיה וגרם הפרת חוזה; השלישית- עילה מכוח סעיף 60 לחוק המקרקעין.

הנתבע מצידו הגיש כתב הגנה וכן בקשה לסילוק התביעה על הסף מן הטעם שהיא אינה מגלה עילת תביעה מבוססת.

בית המשפט בחן לעומקן את כל עילות התביעה.

באשר לעילה החוזית והנזיקית קבע בית המשפט, כי התובעים לא הראו כיצד ניתן לחייב את הנתבע לחתום על חוזה עם צד ג' (היזם), שעה שאין הוא מעוניין בכך, וכי לכל היותר, מקימות עילות אלה אפשרות להגיש נגדו תביעה כספית (שלא הוגשה). 

באשר לעילה הנטענת מכח סעיף 60 לחוק המקרקעין, קבע בית המשפט, כי על פי ההלכה הנוהגת (כמו גם לשון הסעיף), הרי שסעיף זה יוחד למקרה בו נהרס הבניין עקב כח עליון (רעידת אדמה) או שמא מעשי ידי אדם (טיל אויב), ולכן עילה זו אינה רלוונטית, שעה שמדובר בהריסה מרצון.

בית המשפט ציין עילות נוספות הנתונות מכח חוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס"ו- 2006 (חוק "הדייר הסרבן" המיועד לפרוייקט פינוי בינוי) וחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (המיועד לפרוייקט תמ"א 38), אולם קבע, כי משלא נטענו בכתב התביעה, הרי שאין מקום לדון בהן.

משום כל אלה, מצא בית המשפט לקבל את בקשת הנתבע והורה על מחיקת התביעה על הסף בהעדר עילה.

נמצאנו למדים, כי הדין מקנה בידי התומכים בפרויקטי התחדשות עירונית עילות תביעה שונות אשר באמצעותן ניתן לגבש כתב תביעה כנגד סרבני הפרוייקט, אולם תנאי ראשוני והכרחי הוא שימוש בעילות הרלוונטיות והמתאימות.